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Partendo del Testo Unico che norma la materia edilizia si evidenzia :

“Art. 3 (L) – Definizioni degli interventi edilizi

1. Ai fini del presente Testo Unico si intendono per:

a) “interventi di manutenzione ordinaria”…
b) “interventi di manutenzione straordinaria”..
c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”…

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”…
e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore; (punto così modificato da ultimo dall’art. 52, comma 2, legge n. 221 del 2015)
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;”

Segue la Sentenza del Consiglio di Stato (sez. VI) n. 1291/2016

“… la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 171 del 2-6 luglio 2012 la Corte ha sancito l’illegittimità costituzionale, per la violazione della normativa statale in ordine agli interventi di nuova costruzione, del comma 1 dell’art. 25-bis della legge della Regione Lazio n. 13 del 2007, inserito dall’art. 2 della legge regionale n. 14 del 2011, secondo cui era consentita, nelle strutture ricettive all’aria aperta, previste dall’art. 23, comma 4, della detta legge regionale, l’installazione e il rimessaggio dei mezzi mobili di pernottamento, con relativi preingressi e cucinotti, «anche se collocati permanentemente»…nel momento in cui tali manufatti, definiti case mobili perché muniti di ruote, sono stati stabilmente infissi al suolo, all’interno dell’area del campeggio, ed hanno perso la loro mobilità (tanto che, come ha accertato il Comune, erano sollevati dal suolo), è venuta meno quella caratteristica di precarietà dell’opera che consente la loro collocazione in assenza di titoli edilizi all’interno di strutture ricettive turistiche.”

Nella sentenza è espressa anche l’attenzione alla finalità “…Correttamente il T.A.R. ha, pertanto, affermato che, per individuare la natura precaria di un’opera, si deve seguire «non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale», per cui un’opera se è realizzata per soddisfare esigenze non temporanee non può beneficiare del regime proprio delle opere precarie.”

Se la casa mobile rimane su ruote sembrerebbe conservare il criterio dell’opera precaria. Come al solito non è chiarissimo ed il suggerimento è quello di verificare i criteri con attenzione e magari con l’ausilio di un legale.